“建業(yè)不會走出去。”1998年，站在企業(yè)發(fā)展的十字路口，河南建業(yè)集團掌門人胡葆森的選擇是扎根河南、深耕區(qū)域房地產。“我的戰(zhàn)略就是聚焦河南，我們省、市、縣、鎮(zhèn)四級城市要逐步進入，用30年將布局從鄭州擴展到100個縣城。”

  18年后，在面對省域化戰(zhàn)略推進不如預期、2014年和2015年連續(xù)兩年未完成業(yè)績目標的規(guī)模瓶頸下，胡葆森在企業(yè)轉型浪潮面前作出了妥協(xié)。

  2016年7月4日晚間，建業(yè)地產股份有限公司發(fā)布公告稱，建業(yè)住宅集團(中國)有限公司與海南宇華中東方置業(yè)有限公司(以下簡稱“海南宇華”) 于6月30日訂立房地產項目委托管理合同。根據協(xié)議，海南宇華委托建業(yè)中國在中國海南省法國維希小鎮(zhèn)項目上開發(fā)、經營及管理該委托管理合同之房地產項目， 而建業(yè)中國收取品牌費及績效提成作為回報。

  提出構建輕資產藍圖，建業(yè)地產通過代建項目首次跨出河南落子海南。胡葆森認為，作為建業(yè)地產首個位于河南省以外的項目，法國維希小鎮(zhèn)項目預期將為集團提供較佳回報并于河南省外逐步建立集團品牌。

  建業(yè)地產公關部負責人在接受時代周報記者采訪時表示，海南這個項目目前歸屬于鄭州區(qū)域公司負責，用輕資產模式在省內外進行拓展主要出于轉型的考量。 “輕資產拓展的難點主要來自項目和合作方的選擇，接下來，建業(yè)在拓展區(qū)域和項目上，會主動避免和建業(yè)已有的重資產項目同質化競爭。”

  試水輕資產

  對于一直堅守河南的建業(yè)地產來說，改變似乎迫在眉睫。

  2015年6月8日，建業(yè)地產對外發(fā)布新藍海戰(zhàn)略，開始向輕資產營運模式轉型。

  在胡葆森看來，未來15年，河南將有3500萬人要進城，需新增住房10億平方米。建業(yè)人的目標是取得10%市場份額，精心服務1000萬人—這就是建業(yè)尋找的藍海。

  據時代周報記者了解，自2015年12月拿下首個代建項目以來，建業(yè)地產已接連在河南漯河、洛陽、三門峽、鄭州、安陽、周口店和海南等2個省份共十多個地市簽約了15個委托管理項目，委托管理合同總計劃建筑面積約為349萬平方米。

  “代建投入比較少，主要資源都是對方出，也可以減少我們的壓力，是我們未來很重要的一個發(fā)展方向。”對于為何如此快速地轉型且拓展代建業(yè)務，建業(yè)地產執(zhí)行副總裁兼首席財務官胡冰在接受媒體采訪時表示。

  2015年度業(yè)績會上，建業(yè)地產首席執(zhí)行官陳建業(yè)表示，2016年公司的目標是簽下27個輕資產項目，爭取能夠完成30個，凈利潤能夠達到上千萬級，這對于公司實現(xiàn)凈利潤的增長將有所貢獻。

  胡葆森認為，輕資產回報率非常高，重資產是有一個平衡值的，現(xiàn)在用輕資產達成轉型，輕重資產結合是建業(yè)今后轉型發(fā)展的模式。“今后的五年，大家都是輕資產加重資產的模式走經營轉型之路。”

  為保證輕資產模式逐步推進，建業(yè)內部提出三個“100”構想，即派駐100個項目總，100個項目經理，100個工程經理分別到建業(yè)旗下各輕資產項 目，確保項目運營。“目前對外進行品牌輸出，對于建業(yè)而言還處在摸索期，目前并未有大規(guī)模的擴張計劃。”上述公關部負責人向時代周報記者透露，公司內部制 定了一個目標，即2018年，建業(yè)輕重資產的比例達到5∶5。

  三四線之辯

  妥協(xié)顯得無可厚非。

  早在2013年，胡葆森提出2014年建業(yè)地產要沖刺200億元，公司30周年發(fā)展到600億-800億元的規(guī)模的規(guī)劃。“我的要求是每年的增長幅 度必須保證20%以上，但不鼓勵超過30%，這種速度成長才是健康的。”為沖刺200億目標，建業(yè)地產開始了“包圍河南十八地市”的規(guī)模擴張之路。

  但市場的變化難以預測。自2013年開始，樓市調整導致品牌房企紛紛進軍一二線，三四線城市陷入庫存高企困境。國務院發(fā)展研究中心副主任王一鳴表示，房地產去庫存最突出的矛盾是三四線城市化解庫存難度更大，一二城市總體上有所緩和，三四線城市是矛盾的焦點。

  河南的庫存有多高？2016年河南兩會上，河南省住建廳廳長裴志揚表示，截至2015年12月底，河南省商品房庫存量還有17個月，其中省轄市市區(qū) 15個月，縣級城市19個月。“個別縣城去庫存壓力較大，其中嵩縣、許昌縣、臨潁縣、舞陽縣、西峽縣、陜縣、新縣商品住房庫存去化周期在36個月以上。”

  時代周報記者翻閱資料得知，2015年1-10月，河南新鄉(xiāng)市商品房銷售面積同比下降21.9%，平頂山同比下降13.6%，漯河同比下降9.3%，濟源同比下降4.8%。2015年1-11月份，中牟縣商品房銷售面積同比下降25%。

  資深地產評論員黃立沖告訴時代周報記者，四線城市目前來看非常危險，因為很多的三四線城市沒有辦法吸引全國的購買力。

  “房企擴張所面臨的風險程度不能一概而論。”廣州世聯(lián)市場研究部總監(jiān)崔登科向時代周報記者指出，“如果房企的全國性擴張是在一線城市的住宅板塊還好，若是擴張主要為三四線城市，或一線城市的高端地塊，則需要警惕”。

  受挫于此，2014年，建業(yè)實現(xiàn)合同銷售金額達155.58億元，只完成目標的約92%。這是自2008年上市以來，建業(yè)地產第一次未完成年初承諾 的業(yè)績目標。2015年，雖然建業(yè)取得物業(yè)合同銷售總額157.44億元，較2014年略微增加，但按照其年初設定的175億元的目標高度，只完成 89.96%。其中2015年銷售均價為5764元/平方米，同比減少19.2%。而售價的下跌直接導致毛利、毛利率、凈利潤等多個數(shù)據下滑。

  2011-2014年，建業(yè)地產毛利率分別為38.78%、35.39%、34.08%、33.56%，呈逐年下降趨勢。2015年，建業(yè)地產毛利 率降至22.19%至歷史低點。2015年，建業(yè)地產毛利為27.88億元，同比2014年30.97億元下降10%，建業(yè)地產年報中表示，毛利等財務指 標下降是受加快庫存去化策略影響。

  上述公關部負責人對時代周報記者表示，得益于河南各縣市城鎮(zhèn)化率低，人口基數(shù)大和發(fā)達的鐵路交通網，三四線城市還是有很大發(fā)展空間。“當然，接下來我們也會考慮到三四線城市的風險，優(yōu)化布局。今年建業(yè)會著重深耕鄭州市場。”

  向左走，向右走

  在中國房地產界，曾經有一個說法，“南有王石，北有馮侖，中有胡葆森”。

  1992年，王石提出專注于房地產，并實施跨區(qū)域擴張；馮侖提前逃離泡沫即將破裂的海南，帶著治下的萬通地產正式進人北京；也正是在這一年，在香港 工作和生活10年的胡葆森帶著他的原始積累回到河南，和當?shù)亟ㄔO銀行（40%）、河南省建設投資總公司（20%）合資成立建業(yè)房地產開發(fā)有限公司。

  隨著國家要求金融機構退出實業(yè)經營，1994年，胡葆森買下建行股份并于2000年正式將公司改名為建業(yè)住宅集團(中國)有限公司，并出任董事長兼總裁。

  1995年，在萬科水貝總部，話不多的胡葆森與虛長自己四歲的王石一起，共同探討公司的下一步發(fā)展。“當時胡葆森就公司未來發(fā)展方向問題征詢我的意 見，我給出兩個建議，一個是從多元化轉向專一化，另一個是集中于河南發(fā)展。”王石稱，“房地產業(yè)是一個區(qū)域性非常強的行業(yè)，我一直認為盡量不要去跨區(qū)域發(fā) 展，但我向葆森建議的時候，萬科已經跨出去收不回來了”。

  在經歷了艱難的行業(yè)發(fā)展低潮之后，建業(yè)集團所開發(fā)的首個大型住宅小區(qū)金水花園的建設在1998年接近尾聲。

  這個時候，是走出河南到京滬深穗等一線城市去發(fā)展，還是固守鄭州，繼而向河南的其它17個地級市逐步擴張？胡葆森的選擇是，由省會城市向下發(fā)展。此后近24年，建業(yè)地產峙守河南，不越雷池一步。

  在同一個起點奔向兩個維度，王石與胡葆森的選擇，決定了各自所執(zhí)掌公司的發(fā)展。

  截至2015 年底，萬科在中國大陸擁有472個主要開發(fā)項目，2015年萬科實現(xiàn)銷售面積2067.1萬平方米,銷售金額2614.7億元。反觀堅持深耕河南長達24 年之久的建業(yè)，目前覆蓋河南18個地級城市和22個縣級城市。截至2015年12月31日，建業(yè)地產實現(xiàn)合同銷售金額約157億元，實現(xiàn)合同銷售面積約 273.1萬平方米。

  在克而瑞聯(lián)合中國房地產測評中心發(fā)布的《中國房地產企業(yè)銷售TOP100排行榜》中，建業(yè)地產在2014年以157.2的銷售金額排名第46位；2015年以165.7的銷售金額下滑至第63名；2016上半年，以93.7億元名列第72名。

  不過，數(shù)字并不能成為衡量胡葆森和建業(yè)成功與否的唯一標準。

  胡葆森曾在自己執(zhí)筆的《建業(yè)人的長征》一文中說，建業(yè)人的長征，是建業(yè)集團自2002年開始的省域化發(fā)展戰(zhàn)略的推進過程，其終極目標是將自己的產品和服務覆蓋河南的省、市、縣、鄉(xiāng)四級市場，戰(zhàn)略歷程需時二十余年。

  但需要承認的是，順勢調整路線的胡葆森和他掌舵下的建業(yè)地產，需要再出發(fā)。